LE FISC ET VOUS: détention d’immeubles locatifs par l’intermédiaire d’une société par actions.

Immeubles-LocatifsLa rubrique hebdomadaire  « Le fisc et vous » vise à informer les lectrices et lecteurs sur certains sujets de fiscalité. Elle se veut également une tribune à travers laquelle chacune et chacun pourra échanger.

Un particulier peut posséder des avoirs immobiliers par voie de détention personnelle. Cependant, selon sa situation personnelle, il serait préférable d’envisager trois autres options qui sont : la société par actions, la société de personnes et la fiducie. Ainsi, le texte portera essentiellement sur la détention d’immeubles locatifs par l’intermédiaire d’une société et ses implications fiscales.

La société par actions

Lorsque le particulier utilise la société pour détenir des immeubles locatifs, les revenus locatifs tirés de ces derniers sont considérés comme des revenus d’entreprise. À ce titre, ils sont imposés à un taux d’imposition corporatif de 15% au fédéral et 11,9% au provincial pour un total de 26,9%. De plus, si la société peut bénéficier de la déduction pour petite entreprise, le taux d’imposition combiné se situera à 19%. Sans la constitution de la société, les revenus locatifs seraient inclus directement dans la déclaration d’impôt du particulier et imposés selon son taux marginal combiné qui pourrait atteindre un taux maximal de 48,22% en 2012. On constate définitivement un certain avantage fiscal. Cependant, compte tenu du principe d’intégration qui vise à empêcher qu’une personne utilise une société pour réduire sa facture fiscale, certains mécanismes feront grimper le taux d’imposition corporatif des revenus de placements à un niveau de 46,57%. À ce stade, le lecteur doit être informé que le particulier-actionnaire ne peut recevoir les revenus de location générés par la société que sous forme de dividende.

Le second avantage fiscal est la déduction du gain en capital imposable de 375 000$ accordée aux petites entreprises. Si la société détient ce statut, le particulier actionnaire de la dite société pourra obtenir une réduction du gain en capital imposable réalisé lors de la vente de ses actions. Ainsi, il pourrait bénéficier d’une économie d’impôt maximale de 180 825$, soit 375 000 x 48,22%. Par contre, si le contribuable vend personnellement ses immeubles et réalise un gain en capital, il ne bénéficiera pas de cette déduction.

Le troisième avantage fiscal est le fractionnement du revenu. En effet, la société, ainsi constituée, pourrait avoir comme actionnaires uniquement des membres d’une même famille. Ces derniers, compte tenu de leur niveau de revenu respectif, seront probablement soumis à des taux d’imposition différents. Ainsi, il serait possible de planifier une répartition des revenus locatifs sous forme de dividendes de façon à profiter des taux d’imposition inférieurs de certains membres et réduire la facture totale d’impôts de l’ensemble des actionnaires. Cet avantage est valable également lors de la réalisation d’un gain en capital en cas de revente. Pour en bénéficier, on constituera généralement une fiducie familiale.

Il est important de noter que la société étant une entité morale distincte, les actifs qu’elle détient ne sont pas intégrés dans le patrimoine de ses actionnaires. Par conséquent, ils ne pourront pas être poursuivis par les créanciers des immeubles détenus par la société. En d’autres termes, la société permet au particulier de protéger ses avoirs. De plus, la constitution d’une société peut être intéressante pour un particulier car elle lui donne l’opportunité d’isoler les revenus de location ou d’en recevoir une partie sous forme de dividendes tout en assurant d’avoir un niveau de revenu personnel lui permettant de profiter de certains incitatifs fiscaux tels que la prestation fiscale aux enfants, le crédit pour la TPS et TVQ ou l’augmentation de certains crédits basés sur le revenu familial.

Ainsi présenté, le particulier qui détient personnellement des immeubles locatifs peut se demander s’il serait possible de transférer ses actifs immobiliers dans une société nouvellement constituée. La bonne nouvelle est que le transfert est réalisable sans impact fiscal immédiat et ce, en se prévalant des règles de roulement. Concrètement, il s’agira pour le particulier d’obtenir de la société un billet à demande dont la valeur correspondra au coût d’acquisition de l’immeuble duquel on déduira l’hypothèque et l’amortissement fiscal pris sur la bâtisse. Ce billet sera encaissé par le particulier, libre d’impôt.

La société ne comporte pas que des avantages, mais implique également des obligations. En premier lieu, la gestion d’une telle structure peut être onéreuse en termes de production d’états financiers, déclarations d’impôts, frais juridiques et respect des exigences gouvernementales. En second lieu, les pertes locatives sont réalisées au sein de la société. Par conséquent, elles ne pourront pas être incluses dans la déclaration de revenu de l’actionnaire afin de réduire son revenu imposable et par conséquent sa facture fiscale. En effet, les pertes locatives seront uniquement utilisées contre des revenus locatifs générés par la société. Cette situation ne se présente pas lorsque le particulier détient personnellement des immeubles locatifs car il peut déduire directement les pertes locatives dans sa propre déclaration de revenus.

En résumé, les points à considérer pour la mise en place d’une telle structure corporative sont les suivants : le taux d’imposition corporatif, la déduction pour gain en capital, le fractionnement du revenu, la protection des avoirs personnels, le transfert des immeubles libre d’impôt, les coûts de gestion et  la non déductibilité des pertes locatives de la société pour le particulier.

Le prochain billet traitera des considérations fiscales à considérer dans le cas d’une société de personnes et d’une fiducie.

Pensez-vous constituer une société pour gérer vos immeubles locatifs?

P.S. Il s’agit d’un billet informatif et le lecteur est invité à se renseigner auprès des autorités compétentes (Agence du Revenu du Québec et l’Agence du Revenu du Canada)  ou d’un conseiller en fiscalité pour obtenir des précisions sur sa situation personnelle.

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2 réponses à “LE FISC ET VOUS: détention d’immeubles locatifs par l’intermédiaire d’une société par actions.

  1. Très bon articile! J’aimerais cependant savoir sous quelles conditions le taux d’imposiition des entreprises restera à 26,9% et ne passera pas à 46,57% même si on utilise l’entreprise pour des revenu immobiliers. En d’autres mots quel truc utiliser pour éviter de payer les 46% si c’est possible?

    Je suis présentement en réfléxion pour l’achat d’un premier immeuble de 3-4 appartements.

    • Même qestion qu’Alex T. De plus, je souhaiterais savoir s’il est possible pour une entreprise n’ayant que des revenus locatifs d’être toujours imposée au taux de 26.9%. Si oui, sous quelle(s) condition(s). Merci.

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